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国家出手了,高房价被ldquo揭底 [复制链接]

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过去二十年,关于“房价高还是低”的争论,从未停止。争论之下,我国的平均房价也由最初的元/平,飙涨到了今年一季度的最高点元/平。但争论双方的观点似乎并未发生改变:数以万计的无房者始终认为房价偏高,尤其是全国重点二十个城市,房价更是高得离谱,靠工资买房几乎是天方夜谭;而一众专家、开发商、炒房投资客、房产中介等既得利益者,不仅觉得房价并不算高,还认为房价上涨是好事。

两年前,原绿城董事长宋卫平就说过,房价上涨大家都受益,但开发商利润很薄。此言一出,便引发舆论集体“声讨”。

而更刺激亿万民众敏感神经的当属北师大教授董藩的一番关于“房价不算高”的言论。“中国的房价并不算高,所有房子全算在内,均价不过六千一平。且开发商每年要卖掉10亿平,有人买就说明大家还是能接受现在的价格的。买不起房是个人自身造富能力不足的个人问题。很多人们不愿意承认房价合理,完全是虚荣心在作祟。”

不仅如此,早在年,董教授就曾经直言劝诫大家有闲钱一定要多多投资买房,因为投资买房是居民家庭积累财富的最佳途径。更重要的原因是,房价不可能下跌——只有房地产才能救我国经济,房地产是主导产业、支柱产业,更是先导产业。过去是衣食排在住房之前,未来住房永远排在第一位。

无独有偶,近日被推上热搜的董明珠更直言痛斥,当吃苦耐劳不能带来像父辈当年那样改变命运机会的时候,大多数年轻人慢慢就会选择“躺平”。而现在的年轻人动不动就“躺平”,本质上是不够努力,不肯吃苦了。言外之意,面对高房价,面对巨额购房款,很多年轻人一开始就选择放弃,归根结底是不肯吃苦、不够努力导致的自身造富能力不足的问题。

听到这番言论,相信绝大多数人内心都无法平静,尤其是那些有强烈购房需求,但又备受高房价煎熬的人。但回过头来思考,我国的房价真的不算高,买不起房真的是个人能力不够,是我们不够努力吗?

首先,我们认为,以平均房价来衡量房价到底高不高,完全是脱离于实际,毫无意义。因为大家买房不是按全国平均房价计算,更何况全国有多个城市,每个城市不同区域,不同板块之间房价偏差都很大,所以具体情况需要具体分析;

其次,就算按照专家的平均房价逻辑来看,房价也应该是“偏高”,而不是“不算高”。根据中国房价行情网发布的数据显示,截止到年底,全国平均房价超过2万/平的城市有21个,平均房价超过1万/平的城市有79个。这意味着,购买一套平米的均价房,首付款起码也要40万,这还不包括税费和后期的房屋装修费用。对于绝大多数年轻人而言,没有“六个钱包”的支持,想买房无异于痴人说梦。尤其是超前消费、平均负债12万的90后,大多开始对房产心生厌恶,更有甚者已做好“永不买房”的打算;

再者,科学分析,我国的房价并非“不算高”,而是“严重偏高”。在经济学界,衡量房价高低的指标有两个:其一是房价收入比,指的是平均每套住宅的市场价格(元/套)与平均每户居民家庭年收入(元/年)的比例。直白点说就是,居民家庭不吃不喝、不穿不用以及无其他任何支出前提下购买一套住宅需要多少年。

根据易居研究院发布的4月房价收入比调查研究显示,年,监测的重点城平均房价收入比高达13.2倍,远远超过国际合理值3-6倍。深圳、厦门、上海、杭州这样的一线、新一线城市动辄30倍我们暂且不说,单单是全国多个中小城市的平均值都已经超过了10倍。按照房价收入比计算,毋庸置疑,我国绝大多数城市房价严重偏高;

其二是房价租金比,指的是每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。一般情况下,若要满足5%-6%的投资回报要求,房价租金的比值为-。超过则视为房价高估,房产投资回报率不足。

年末,诸葛找房数据研究中心发布的《年全国重点50城租售比调查研究报告》显示,年全国50个重点城市的租售比1:,远低于国际合理租售比区间水平,其中,仅有银川一个城市租售比为1:处于合理区间内。无怪乎老谋深算的潘石屹要高呼,我国绝大多数城市的租售比不正常,拖下去会“爆炸”。

更重要的是,高房价早就被国家“揭底”了,这体现在三点:一则,早在年国家就提出“房住不炒”,这等于是客观承认了我国房价偏高、房地产投机炒作严重的事实;二则,过去三年以经济日报、经济参考报、中国青年报为主的党媒曾多次发表文章直言,“高房价问题亟待解决”。更屡屡强调“房地产不能再走老路”、“打击投资炒作刻不容缓”;三则,代表国家的央行,今年4月份在发表的论文中直言:房价太高,要控制房价——一个城市的发展,创新创业靠的都是年轻人,不能让高房价把年轻人都逼走。

为解决居住难题,国家出手了

事实不容置疑,我国的房价的确偏高,而且越来越多的人买不起房,尤其是在很多一二线大城市,年轻人即便是“掏空六个钱包”也很难凑够购房首付款。那么到底该如何帮助亿万民众解决居住难题呢?国家出手了:大力发展租赁房——5月24日,住房和城乡建设部网站消息,近期分别在沈阳、广州召开了发展保障性租赁住房工作座谈会,北京、上海、广州、深圳等40个城市分两批参加。值得一提的是,参会的40个城市主要是省会城市和一些核心三线城市、地级市。换言之,全国重点城市基本上都在列。

座谈会明确要求,40个城市将大力发展保障性租赁住房,促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程;重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。不仅如此,参会的住建部副部长倪虹还明确要求:各城市认真落实城市主体责任,坚持以人民为中心,增强工作的积极性、主动性,推动解决好大城市住房突出问题。

大家可能会对此不屑一顾,帮助亿万民众解决居住难题,原来就是让大家买不起房去租房住,这算哪门子利好。难道买不起房的人,不知道退而求其次去租房住吗?

很显然大家对此有很深的误解,而且完全低估了国家出手“大力发展租赁房”对亿万普通民众将产生的重大影响。须知,截止到年末,我国租房规模已经高达2亿之众。毫无疑问,这是仅次于商品房市场的第二大住房需求市场。而租赁市场最大的问题是,租金上涨较快,反映在老百姓这里就是,买不起房,租房也越来越难了。未来国家在租赁市场加大政策、资金等支持,毫无疑问会有利于租赁市场的发展,起到稳租金甚至是抑制资金的关键作用,很显然这是2亿租房群体的福音。

根据座谈会内容以及专家学者的解读,我们总结认为从年起,租赁市场将发生4大显而易见的利好变化:首先,租赁市场规范将逐步完善。这意味着未来不管是房东还是租客的权益都将受到最大程度地保护。这体现在两点:1、出租房源有明确要求,年住建部甚至发布了租赁市场条例征求意见稿,其中明确4类住房未来不得出租,这被看作是对租客利益的最直接维护;2、租金必须纳入第三方监管机构,不仅保障了租客的权益,还约束了长租公寓等机构挪用资金;

其次,未来国家会加大对租赁市场的财政支持,而且地方财政也会在提升住房租赁供给上做出更大的支持和贡献,这有利于稳定租赁市场的租金。事实上,今年中央财政对住房保障的支出预算就已经开始加大了,资料显示年住房保障支出预算.03亿,比上一年增长了3.9%;

再者,住建部明确未来会逐步降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。解决的途径有两种:一是增加保障性租赁住房数量,比如上海近日就宣布,未来5年,上海将新增租赁住房40万套(包括间和床位),占住房供应总量的40%。此外,上海还将建立保障性租赁住房租金定价机制,价格略低于市场价;二是增加共有产权房的供给。比如广州宣布,未来5年,共有产权住房供给,或不低于10万套,用于解决新市民和低收入群体居住需求,不断改善人民群众住房条件和居住环境。

第四,就是数以亿计人最关心的“租购同权”的落实。简单来说就是,买房和租房享受完全一样的落户、教育、医疗等社会资源。当然短期内全国所有城市全部实现很难,我们猜测5年内至少会在至少20个重点城市实施试点。如果真的能做到这一步,这将对房地产市场的原有格局,以及数以万计人构造的房屋投资体系产生剧烈的冲击。

还是那句话,全世界的房地产都不可能降低到每个人都买得起房的地步,合理健康的房地产市场,应该是市场的归市场,保障的归保障,租赁的归租赁。而且在这套体系下,每个人的居住问题最终都得以圆满解决。尤其对于城市里的低收入群体而言,不仅能以低廉的价格租房解决居住,还能让孩子上学,生病有地方医治,老有所依,不必再费劲巴拉地往自己够不到的圈子里挤,这才是房地产市场回归居住本源的标志。

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